不好项目成本一定会失控地产人请注意合同工期

2021-06-11 16:22

  前言:工期不应是工程完全来决定的,作为成本,对各主要工程的工期应有框架性的理解,成本部门应该是合同工期把控的二道关口,避免因为合同工期设置的不合理项目成本工作的开展造成不良影响,或者成本的增加。

  1.从总包开始浇筑垫层到处出正负0,两层地库,标准工期为55天-60天,大约一个月一层塔楼地库;

  6.毛坯项目从开工到竣备标准工期,33层高层为:23.2个月,40层超高层为26个月;

  7.在第6点基础上,全装修竣备的项目,考虑装修穿插应增加3个月工期,地产人请注意合同工期管不好项目成本一定会失控毛坯竣备精装交付的项目,施工工期增加4个月,并且预留1一个月的整改期。

  根据各楼栋的预售节点,塔楼土方开挖外运单独设立工期,是否分楼栋设置,根据具体情况而定;此外为纯地库部分的土方开挖外运工期;

  预售节点、季节性因素、对方的机械台班数量资源、环保政策的松紧程度,渣土证的办证进展。

  以预售节点为准绳,同时要求对方投入的机械台班的数量做依托,同时考虑季节性因素、环保政策的松紧程度和渣土证的办理进度来确定呢。

  如果笼统的土方工程只设定一个工期,如果地库塔楼开挖的节点不进行约定,则就算总工期符合合同要求,但是有可能无法满足预售节点的要求,而开发商确没有制约施工单位的依据;

  预售节点延迟将会直接影响项目的现金流回正时间,从而间接性的导致项目财务成本的增加,自有资金回报率的降低。

  如果合同中不约定相应的机械台班投入的数量,则不能对有效工期进行资源上的支撑。

  等你需要对方增加运输车辆及挖机台班进行阶段性抢工的时候,对方可能会以“我主要满足你总工期即可,阶段性抢工,要增加相应费用。”

  但究其根本原因是他没有那么多的资源调动那么多机械台班,或者所需要花费额外的成本才能达到甲方的要求。

  同样主楼下的桩基和纯地库的桩基应分开设置,主楼下的桩基应考虑预售节点而设置,具体是否分楼栋,需要考虑预售节点的批次。

  同样匹配相应的工期,合同中应约定应投入的机械台班或则人工的数量。例如:人工挖孔桩,需要根据工期来匹配人员的组数,每组人每天能下挖多少米,从而有相应的工人资源来支撑工期的实现。

  从政府部门来讲,只有拿了施工许可证才可以进行桩基础的施工。不好项目成本一定会失控但是正常情况为了提前预售,桩基工程都是采用无证施工,经常会有执法部门阻断施工,那么则不能够按照正常白天施工的情况来设定工期。

  桩基工程一般采用招标确定队伍,如果工期设定无法完成,但是实际情况工期那么紧张,则招标阶段则会有不明就里的单位放弃投标。或则将报价提高以适应最紧的工期,而让知道实际情况的投标单位的报价更有优势。

  如果桩基工程按照正常偏紧张的施工工期,且无调差条款,但是实际情况却有可能因为无证施工的原因延迟开工,或者断断续续施工,导致工期延长几倍。期间材料价格大幅上涨,则会让桩基单位提出材料调差的索赔。

  【实战案例】:某项目合同中约定进场时间为18年6月(材料调差基价为2月份信息价,变化3%以内不调),原定公司决策,总包要进行一部分的无证施工,但是后期因执法环境严格,无法进行开工。

  后期又因为施工证拿证时间延后,导致项目11月份才开工。但是6月到11月主材价格大幅上涨,总包单位要求计价从2月份调整至11月份,期间的材料价格涨幅计入总包转包干,且不扣除3%的涨幅。材料价格涨幅导致金额增加2000万元,地产人请注意合同工期管其中涨幅3%涉及金额约400万元。

  【案例总结】总包的开工日期以预售节点为导向,结合标准工期要求,同时考虑报建条线施工证拿证的进度来确定。切记早早定标,迟迟不进场。

  主体结构施工期间各阶段的混凝土浇灌令,应该在每月收集,要求总包单位将纸质版的浇灌令提交给成本部进行存档。否则,待后期再收集资料,你收集到的浇灌令的日期很有可能是一个“被改造过,且失线 两个工期的对比:

  调差对应的“实际工期”应与“合同工期”应进行对比说明,并且对差异部分进行说明和责任分判。

  如果交付前半年,由于总包问题,进度严重落后,则很有可能会导致大量第三方代工,而且导致扣款困难。

  成本应在交付前半年重视总包进度,如果出现进度滞后,及时预警。如有必要,则及时启动第三方单位的招标,及时给总包发函、约谈、磋商。就算代工,尽量与总包对扣款方式达成一致意见,代工过程中落实到位,后期才能扣款顺利。

  总结:成本是工期把控的第二道关口,首先避免合同中设置不合理的工期,避免提早定标延迟开工,施工过程中对成本有影响的工期资料应进行跟踪、把控和收集,到后期才能顺利结算。

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